LIBOR, iam la plej grava nombro en financaj merkatoj, malaperos el la historio post junio 2023 kaj ne plu estos uzata por prezo de pruntoj.

Ekde 2022, multaj alĝustigkvalitaj pruntoj de multaj hipotekpruntedonantoj estas ligitaj al indekso - la SOFR.

Kiel la SOFR influas flosajn pruntajn tarifojn?Kial la SOFR estu uzata anstataŭ LIBOR?

En ĉi tiu artikolo ni klarigos kio precize estas la SOFR kaj kiaj estas la ĉefaj zorgaj areoj dum kalkulado de alĝustigeblaj interezoprocentoj.

 

Alĝustigeblaj Hipotekaj Pruntoj (ARM)

Konsiderante la nunajn altajn interezajn indicojn, multaj homoj elektas por alĝustigeblaj pruntoj, ankaŭ konataj kiel ARMoj (Adjustable-Rate Mortgages).

La esprimo "alĝustigebla" signifas, ke la interezoprocento ŝanĝiĝas dum la jaroj de la prunto-repago: Fiksa interezprocento estas interkonsentita pri la unuaj malmultaj jaroj, dum la interezoprocento por la ceteraj jaroj estas reĝustigita je regulaj intervaloj (kutime ĉiujn ses monatojn). aŭ jaron).

Ekzemple, 5/1 ARM signifas, ke la interezokvoto estas fiksita dum la unuaj 5 jaroj de repago kaj ŝanĝiĝas ĉiujare poste.

Dum la ŝveba fazo, tamen, la interezokvala ĝustigo estas ankaŭ limigita (ĉapoj), ekz. 5/1 ARM estas kutime sekvata de la tricifera nombro 2/1/5.

·La 2 rilatas al la komenca limo por la intereza alĝustigo (komenca alĝustigo).Se via komenca interezoprocento por la unuaj 5 jaroj estas 6%, la limo en la sesa jaro ne povas superi 6% + 2% = 8%.

·La 1 rilatas al la limo por ĉiu interezokza alĝustigo krom la unua (limo por postaj alĝustigoj), do maksimume 1% por ĉiu interezokza alĝustigo ekde la 7-a jaro.

·La 5 rilatas al la supra limo por interezokvala alĝustigo dum la tuta daŭro de la prunto (dumviva alĝustiglimo), te la interezokvoto ne povas superi 6% + 5% = 11% dum 30 jaroj.

Ĉar la kalkuloj de ARM estas komplikaj, prunteprenantoj, kiuj ne konas ARM-ojn, ofte emas fali en truon!Tial, estas tre grave por prunteprenantoj kompreni kiel kalkuli la varian interezoprocenton.

 

Kio estas la ĉefaj zorgaj areoj de SOFR kiam oni kalkulas la flosan indicon?

Por 5/1 ARM, la fiksa interezoprocento por la unuaj 5 jaroj estas nomita la komenca indico, kaj la interezokvoto komencanta en la 6-a jaro estas la plene indeksita interezprocento, kiu estas kalkulita per indekso + marĝeno, kie la marĝeno estas fiksita kaj la indekso estas ĝenerale la 30-taga averaĝa SOFR.

Kun marĝeno de 3% kaj nuna 30-taga averaĝa SOFR estas 4,06%, la interezoprocento en la 6-a jaro estus 7,06%.

Kio ĝuste estas ĉi tiu SOFR-indekso?Ni komencu per kiel okazas alĝustigeblaj pruntoj.

En Londono en la 1960-aj jaroj, kiam inflacio eksplodis, neniuj bankoj volis fari longperspektivajn pruntojn je fiksaj kurzoj ĉar ili estis meze de altiĝanta inflacio kaj ekzistis signifa plivalora risko al interezoprocentoj.

Por solvi ĉi tiun problemon, bankoj kreis alĝustigeblajn pruntojn (ARMs).

En ĉiu rekomencigita dato, individuaj sindikatmembroj agregas siajn respektivajn pruntkostojn kiel referenco por la rekomencigita indico, alĝustigante la interezoprocenton ŝargitan por reflekti la koston de financo.

Kaj la referenco por ĉi tiu rekomencigita indico estas LIBOR (London Interbank Offered Rate), pri kiu vi ofte aŭdas - la indekso, kiu estis referencita plurfoje en la pasinteco dum kalkulado de alĝustigeblaj interezoprocentoj.

Ĝis 2008, dum la financkrizo, kelkaj bankoj estis malvolontaj citi pli altajn pruntedonajn tarifojn por kaŝi sian propran financan krizon.

Ĉi tio elmontris la plej gravajn malfortojn de LIBOR: LIBOR estis vaste kritikita pro havi neniun realan transakcian bazon kaj esti facile manipulita.Ekde tiam, postulo pri prunto inter bankoj forte malpliiĝis.

En respondo al la risko de la malapero de LIBOR, la Federacia Rezervo formis la Alternative Reference Rates Committee (ARRC) en 2014 por trovi novan referenckurzon por anstataŭigi LIBOR.

Post tri jaroj da laboro, la ARRC oficiale elektis la Sekurigitan Overnight Financing Rate (SOFR) kiel la anstataŭan indicon en junio 2017.

Ĉar la SOFR baziĝas sur la tranokta kurzo en la repo-merkato subtenita de Trezorejo, preskaŭ ne ekzistas kredita risko;kaj ĝi estas kalkulita uzante la transakcian prezon, malfaciligante manipuladon;krome, la SOFR estas la plej komercita tipo en la mona merkato, kiu povas plej bone reflekti la nivelon de interezoprocentoj en la financa merkato.

Tial, ekde 2022, la SOFR estos uzata kiel la normo por prezoj de la plej multaj flutkvalitaj pruntoj.

 

Kio estas la avantaĝoj de alĝustigebla hipoteka prunto?

La Federacia Rezervo nuntempe estas en ciklo de plialtiĝo kaj 30-jaraj fiksaj hipotekaj tarifoj estas ĉe altaj niveloj.

Tamen, se inflacio malpliiĝas signife, la Federacia Rezervo eniros ciklon de redukto de interezo kaj hipotekprocentoj revenos al normalaj niveloj.

Se merkataj interezoprocentoj malpliiĝas en la estonteco, prunteprenantoj povas efike redukti repagokostojn kaj profiti el pli malaltaj interezoprocentoj sen devi refinanci elektante alĝustigeblan indicon.

Krome, alĝustigeblaj kurzpruntoj ankaŭ kutime havas pli malaltajn interezoprocentojn dum la engaĝiĝperiodo ol aliaj fiksdaŭraj pruntoj kaj relative pli malaltaj antaŭaj monataj pagoj.

Do en la nuna situacio, ŝanĝiĝema prunto estus bona elekto.